¿COMPRAR AHORA?
Muchas personas se preguntan a diario: ¿compro ahora vivienda o
espero a que bajen más los pisos como vaticinan la mayoría de los
expertos? a primera vista puede parecer obvio que cuanto más bajen los
pisos menos pagaremos por ellos, pero si metemos en la ecuación la
subida que están teniendo los diferenciales de las hipotecas se
demuestra que esperar una caída adicional desde el precio actual no siempre es la mejor opción
Veámoslo con un ejemplo:
Simulemos la compra de una vivienda por valor de 150.000 euros,
financiada con una hipoteca a 30 años por el 80%, es decir, 120.000
euros. para simular el coste total de la hipoteca tomamos el euribor
medio 3,3% (media de los últimos 15 años) y en el diferencial tomamos
siendo optimistas el 1,2% (el último dato del banco de españa para
nuevos préstamos sitúa el diferencial medio en el 1,5%)
En este caso, la cuota mensual sería de 608 euros,
pagando a lo largo de la vida del préstamo un total de 218.888 euros, de
los cuales 68.888 euros son intereses (a esto tenemos que sumarle
nuestro desembolso inicial del 20% que no financiamos más los gastos).
sumando todo (menos impuestos y gastos) vemos como el coste de la vivienda de 150.000 euros se dispara a 265.388 euros
Vamos a simular ahora que la vivienda baja un 10% adicional pero que los intereses suben 60
puntos básicos. Según los cuadros inferiores vemos cómo el ahorro total
se reduciría al 5%. Si subieran 100 puntos básicos, la vivienda nos
acabaría costando un 1% pese a haberla comprado con un descuento del 10%
y en el caso extremo de que subieran 200 puntos básicos, incluso nos costaría un 8% más,
es decir, los intereses no aparecen a simple vista del comprador, pero tiene un efecto perverso sobre el pago de una vivienda,
hasta tal punto que si una vivienda baja un 15% más desde el precio
actual pero las hipotecas suben 200 puntos, es como si no hubiera pasado
nada.
En la tabla siguiente mostramos la relación entre caídas en el precio
de la vivienda e incrementos del diferencial (siempre asumiendo una
financiación del 80% a 30 años)
Dicho esto, es cierto que el menor precio tiene también un efecto
positivo tanto en los impuestos y gastos como en el importe a financiar
que hemos obviado por ser pequeño pero que si vamos justos de ahorros puede ser un factor importante
porque se desembolsa al principio. es pequeño porque en el caso de una
bajada del 10% en el precio de la vivienda apenas supone 1.650 euros
(menos de un 1% del coste total al final de la hipoteca)
esto también
supone un pequeño “alivio” para los que compraron casa hace años, ya
que quizás ahora la podrían comprar más barata, pero tendrían que pagar
unos diferenciales más altos en el hipotético caso de conseguir
hipoteca, lo que elevaría el coste.
Pero… ¿es posible que los diferenciales suban más?
Si atendemos a los datos del banco de españa, el diferencial medio de
nuevas hipotecas llegó a estar por debajo del 0,65% en el año 2008, así
que desde entonces hemos subido hasta el 1,48%, es decir, un 0,83%, lo
que en la tabla anterior equivale a una caída del precio de la vivienda
cercano al 8%.
En la tabla adjunta mostramos una comparativa de los tipos medios de varios países europeos, y a simple vista parece ser que por desgracia nos queda recorrido al alza
Aunque
los datos no reflejan las subidas de tipos experimentadas durante los
últimos 6 meses de este año, se puede observar cómo la mayor parte de
los grandes países europeos han aprovechado la caída del euribor para
incrementar sus márgenes, asignatura pendiente en españa (en el caso del
reino unido, el índice de referencia – libor – es incluso inferior al
euribor)
Entonces, ¿qué debemos hacer?
partiendo de la base de que las necesidades y posibilidades de cada uno son distintas, las recomendaciones que podemos dar son:
- haz ofertas a la baja, pero dentro de un límite razonable (comparando las alternativas disponibles)
- invierte un poco de dinero en tasar las viviendas
en las que estás interesado, para determinar el precio de mercado y
además conocer más información sobre la vivienda (un coste de 300€ sobre
una inversión de 150.000€ es algo muy razonable)
- negocia la hipoteca con diferentes entidades, para tratar de conseguir el mejor precio posible
- si tienes ahorros disponibles, financia menos del 80%, esto reducirá la carga de intereses y además te ayudará a conseguir mejores condiciones de los bancos
- contrata la hipoteca al menor plazo posible: el plazo tiene un fuerte impacto en el total de intereses a pagar, si puedes firmar a 20 años mejor que a 30 años
Como asesores especializados, podemos ayudarte a conseguir la mejor hipoteca posible.
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